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住宅ローンの借り換え交渉の裏技。借り換えをせずに金利だけを引き下げる交渉術

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お金の悩み

住宅ローンで利息を節約するおすすめの方法はありますか?

解決方法

住宅ローンの借り換えを交渉カードに金利引き下げを要求します。

解決方法の概要

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローン金利の高い銀行から住宅ローン金利の低い銀行に住宅ローンを移動させることを言います。

住宅ローンの借り換えは借入中の銀行(金融機関)の了解は必要なく、実行することができます。

なぜなら

  1. 借入中のA銀行
  2. 借り換え予定のB銀行

がある場合に

借り換え予定のB銀行から現在の住宅ローン残高分のお金を借りて
借入中のA銀行に一括返済する(完済する)

だけで、住宅ローンの移動ができるからです。完済するのに借入中の銀行から「あーだこーだ。」言われる必要はないのです。

今は超低金利時代なので

  • 借入中の銀行よりも金利が低金利になっている
  • もっと低金利のネット銀行がどんどん出てきている

のです。

借り換えによって返済額(利息)が数百万円単位で軽減できるケースも続出しているのです。

例えば

現在、変動金利1.5%で毎月10万円の返済中で残りの返済期間が20年という方が
住信SBIネット銀行住宅ローンの変動金利に借り換えをしたとしたら

(2016年2月12日時点)

  • 変動金利 1.5% → 0.569%
  • 毎月の返済額 10万円 → 91,374円
  • 返済総額の軽減額 2,070,240円
  • 借り換えの事務手数料・諸費用 627,626円
  • 借り換えメリット 1,442,614円

という計算になります。

住宅ローンを変更するだけで144万円も返済額(利息)が減るのです。これは借り換えにかかる諸費用を差し引いた数字です。

「じゃあ、なんで借り換えをしないで金利交渉をするの?」

答え:借り換えには事務手数料が発生するから

ネット銀行は確かに低金利の住宅ローンですが、借り換えをする時に事務手数料が発生します。

事務手数料は多くの銀行で借入額の2.0%(税別)です。

2000万円の借り換えであれば、40万円(税別)の事務手数料が発生してしまうのです。これに登記費用や印紙代などの諸費用などを含めれば、約60万円もの諸費用が発生してしまうのです。

「仮に、この60万円分の諸費用を発生させずに今借入中の銀行の住宅ローンが借り換え予定の銀行と同じ金利になったら・・・」

これ以上のお得はないと言っていいでしょう。

これを実現するために借入中の銀行と借り換えを交渉カードにした金利引き下げ交渉をするのです。

また、住宅ローンを借りたことのある方であればわかるかと思いますが、書類を集めるのも一苦労です。「時は金なり」なので、借り換えの細かい作業時間がなく金利引下げのメリットだけ得られるのも大きな理由と言えます。

借り換えをせずに金利だけを引き下げる交渉術

1.借り換え先を決める

まずは借り換え先を決めます。「交渉が上手く運ばなかった場合には、実際に借り換えをする」ことを前提として、慎重に選ぶ必要があります。

「現在借入中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンでどのくらいの借り換えメリットがでるのか?」色々なサイトで借り換えシミュレーションは用意されているので、利用して一番お得な住宅ローンを探します。

住宅ローン借り換えメリットシミュレーションはこちら

この時点で借り換えメリットが1円もでないようであれば、そもそも交渉になりませんので、あきらめましょう。

注意点:借入中の銀行に借り換えを検討していることは知られてはいけません。無駄な妨害や説得にあいます。

2.実際に事前審査を申込む

現在借入中の銀行と交渉するためにも、実際に「事前審査まで終わっている」という交渉カードを強化する必要があります。

実行に移していない段階での交渉は交渉力を弱めてしまうだけなので、実際に借り換え予定の銀行で事前審査まで終わらせましょう。

注意点:事前審査までであれば契約はしていないので「やっぱりやめました。」といっても何も問題はありません。実際に交渉が不調の場合依頼する可能性もあるので、気にする必要はないのです。

3.現在借入中の住宅ローンの担当者に連絡を入れる

「現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。」

「○○銀行で事前審査は通っていて、金利は○○%、返済額は○○万円軽減できる形で来月実行しようと予定しています。」

「御社の住宅ローンサービス自体に不満はないので金利を同レベルまで下げていただければ借り換えは実行しないのですが、ご相談は可能でしょうか?」

注意点:できるだけ具体的に話すことが必要です。相手も、同じ交渉は何度もしているのでブラフは見抜かれてしまいます。

  • 借り換え予定の銀行名
  • 借り換え実行の期日(予定日)
  • 借り換え先の住宅ローンの金利タイプと金利
  • 借り換えをすることで総返済額の軽減額

を伝えて「本気」であることを意思表示します。

4.現在借入中の住宅ローンの担当者の回答

「当行ではお客様の希望までの金利は難しいです。」

→ 借り換えを実行

「当行では特別なお客様ということで同じ金利まで引き下げます。」

→ 借り換えをしない

「当行ではお客様の希望までの金利にはできないのですが、○○%までであれば引き下げが可能です。再度ご検討いただけますでしょうか?」

→ 事務手数料や諸費用と手間を加味して、借り換えを実行するか?しないか?を決める

 

最近では、このような金利交渉をする方が増えてきているので、銀行のスタンスでは「金利引下げは断る」というケースも増えてきています。

断られた場合は速やかに借り換えを実行する覚悟を持って交渉する必要があります。

期待される効果

数十万円~数百万円の利息の軽減効果
事務手数料・諸費用分が借り換えをするよりもお得になる
住宅ローンの再契約時に必要な書類の用意などの手間がなくなる

必要なコスト

0円

解決方法が有効な理由

銀行は住宅ローンの融資残高を減らしたくない

住宅ローンに限らず、ローンというのは、貸す側にとっては「返済してもらっては困る」商品なのです。

長く借りていてくれるからこそ、利息収入が積み上がるからです。

「正直、完済してもらっては困る」というのが銀行担当者の本音なのです。

銀行の決算発表でも「ローンの融資残高」が重要な指標になっているのです。

銀行という会社単位を見てもそうですが、個人の営業マン単位で見ても、「ローンの融資残高」で成績が決まるのです。

多少、金利の利息収入を削ったとしても「借り換えられたら困る」が銀行、および銀行の担当者の気持ちなのです。

だからこそ、借り換えの交渉カードを使えば、金利引下げ交渉が成立する可能性が高いのです。

注意点・リスク

断られたら、借り換えを実行する覚悟が必要!

銀行の方針として、借り換えを武器に交渉をしてくるお客様には「仕方がないけど断ろう。」という方針の銀行もあるのです。

断られても、借り換えメリットがあるのであれば、借り換えをしても返済額(利息)軽減メリットはあります。

そのまま「借り換えをしても良い」という覚悟をもって、借り換え先の銀行も慎重に選ぶ必要があります。

断られたら → 借り換え実行

を前提に交渉をする必要があります。

断られた場合に「やっぱり御社の住宅ローンのままで借り換えはしなくていいかなぁ。長い付き合いですもんね。」なんてスタンスでは交渉など成立しません

解決方法の実施手順

1.借り換え先の住宅ローンを決定する
2.借り換えメリットがあることを確認する
3.借り換え先の住宅ローンを申込む
4.事前審査が通ったことを確認する
5.借入中の銀行に金利引下げ交渉を行う

金利引下げ OK → そのまま。借り換えは行わない
金利引下げ NG → 借り換えを実行

解決方法の参考サイト

住宅ローン借り換えメリットシミュレーション公式サイト


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