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住宅ローンは現在借入中の金利と今の金利に0.5%金利差があれば30万円以上の借り換えメリットがある!

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お金の悩み

住宅ローンで利息を節約するおすすめの方法はありますか?

解決方法

住宅ローンの借り換えをします。

解決方法の概要

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローン金利の高い銀行から住宅ローン金利の低い銀行に住宅ローンを移動させることを言います。

  • 借入中のA銀行
  • 借り換え予定のB銀行

がある場合に

  1. 借り換え予定のB銀行から現在の住宅ローン残高分のお金を借りて
  2. 借入中のA銀行に一括返済する(完済する)

することで住宅ローンの借入先をA銀行からB銀行に移すのです。

なぜ、そんな面倒なことをするの?

住宅ローン借り換えのメリットは、金利が高い銀行から金利が低い銀行に債務を移すことによって、将来の返済総額を軽減させることです。

例えば

2000万円残り20年の住宅ローンが残っていた時に

  • 現在借入中のA銀行 金利1.5%(変動金利)
  • 借換予定先のB銀行 金利0.5%(変動金利)

だとすると

総返済額は

  • 現在借入中のA銀行 23,162,045円
  • 現在借入中のB銀行 21,020,706円

総返済額の差額 2,141,339円

住宅ローンの借り換えを行えば、214万円も総返済額が安くなるのです。

住宅ローンの金利というのは、経済情勢によって大きく変動します。また、新規で低金利の住宅ローンを提供するネット銀行や地方銀行なども続々と登場しているので、以前住宅ローンを借りたときに一番低金利の銀行だったとしても、今現在はもっと低金利の住宅ローンが登場している可能性があるのです。

住宅ローン借り換えにデメリットはないの?

あります。

新しく住宅ローンを契約することになるので事務手数料などの諸費用が再び発生するのです。

つまり、前述した例の場合

  • 総返済額の差額 2,141,339円 = 住宅ローン借り換えメリット

にはならないのです。

諸費用分を除いた金額が住宅ローン借り換えメリットです。

  • 総返済額の差額 2,141,339円 - 諸費用 604,000円 = 1,537,339円

住宅ローン借り換えメリット = 1,537,339円

この事例の場合、諸費用を除いたとしても、約150万円もの借り換えメリットが出ることになります。

さらに気をつけなければならないのは、住宅ローンの借り換えをする時は新規借り入れをするときと同じ作業が必要になるため「手間が発生する」ということです。

各種書類を用意したり、申込書に記入したりする時間分のコストが発生していることに注意が必要です。

住宅ローン借り換えをすべきタイミングとは?

諸費用を除いた住宅ローン借り換えメリット - 作業コスト > 希望削減額

になったときと考えられます。

「30万円安くなるなら、多少手間でも借り換えをしたい」という方の場合、作業コストを10万円分と見積もれば

諸費用を除いた住宅ローン借り換えメリット - 10万円 > 30万円

ですので、諸費用を除いた住宅ローン借り換えメリットが40万円になときに借り換えをすべきということになります。

諸費用を除いた住宅ローン借り換えメリットが40万円になるときというのは、諸費用が60万円と仮定すると諸費用含む住宅ローン借り換えメリットが100万円になるタイミングで借り換えをすべきということです。

借入額2000万円、20年の返済期間が残っている場合の諸費用込の借り換えメリットが100万円を超える金利差

  • 現在借入中の金利:1.00% → 0.50% 借り換えメリット:1,054,109円
  • 現在借入中の金利:1.50% → 1.00% 借り換えメリット:1,087,230円
  • 現在借入中の金利:2.00% → 1.55% 借り換えメリット:1,009,705円
  • 現在借入中の金利:2.50% → 2.05% 借り換えメリット:1,039,097円

となっています。

つまり、現在借入中の金利と今の住宅ローン金利に「0.45%~0.50%」の金利差があれば、手間を10万円分のコストだとして見積もっても、30万円以上の返済額軽減メリットが出るということになります。

  • もっと軽減メリットが少なくても良ければ、金利差がさらに狭くても借り換えをすべき
  • もっと軽減メリットが必要であれば、金利差がさらに広くなってから借り換えすべき

ということになります。

これは残りの住宅ローン残高と残りの返済期間、金利タイプなど条件によっても異なりますが、目安としては「0.5%で手間を10万円分のコストとしても、30万円お得」と考えられるのです。

期待される効果

金利差0.5%で手間を10万円分のコストとしても、30万円お得

必要なコスト

諸費用(事務手数料、保証料、抵当権設定費用、司法書士報酬・・・)

※利用する住宅ローンによって諸費用額は異なります。

解決方法が有効な理由

以前よりもかなりの低金利になってきている!

10年前、5年前と比較して住宅ローン金利というのは著しく低金利になっているのです。

長期金利推移(2016年2月15日時点)

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長期金利は住宅ローン金利と連動します。

これを見ても、10年前からどれだけ金利が低金利になっているかがわかります。

つまり、以前借入した住宅ローン金利が以前よりも低金利になっている可能性が非常に高いのです。

金利差が0.5%以上開いている可能性も高く、住宅ローン借り換えによってかなりの借り換えメリットを享受できる方も少なくないのです。

注意点・リスク

全期間固定金利から変動金利への借り換えは注意が必要!

全期間固定金利というのは、借入時から完済時までずっと同じ金利が適用される金利タイプです。

一方、変動金利というのは経済動向によって適用金利が変動する金利タイプです。

変動金利は景気が良くなれば金利が上昇するリスクを内在しているので、はじめから全期間固定金利よりも、1.0%程度金利が低金利に設定されているのです。

「全期間固定金利 → 変動金利」に借り換えれば当然借り換えメリットは出てくるのですが、同時に「景気が良くなっても金利が上昇しない」という権利を手放すことを意味します。

全期間固定金利から変動金利への借り換えは、金利上昇リスクが発生するので、慎重に検討する必要があります。

  • 「全期間固定金利 → 全期間固定金利」
  • 「変動金利 → 変動金利」
  • 「変動金利 → 全期間固定金利」

の借り換えの場合は、気にする必要はありません。当初固定金利の場合は、当初期間中は全期間固定金利と同じように借り換えをすると金利上昇リスクが発生するので注意する必要があります。当初期間終了後は、借り換えても全く問題ありません。

解決方法の実施手順

1.他の銀行の住宅ローン金利を確認する
2.現在借入中の住宅ローン金利と金利差を比較する
3.金利差が0.5%以上あるのであれば借り換えを具体的に検討する
4.現在の借り入れ条件を元に借り換えシミュレーションで借り換えメリットを算出する
5.借り換えメリットが「手間」をコスト換算しても満足が行くものであれば借り換えを実行する

※このときに「全期間固定金利 → 変動金利」の借り換えの場合は、金利上昇リスクが発生するので注意が必要です。

解決方法の参考サイト


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